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王健林首次詳解輕資產化 稱萬達5年後將沒有重資產
??《證券日報》記者從萬達集團獲悉，萬達集團董事長王健林4月15日在深交所演講時表示，“萬達商業將去房地產化”，“可能5年以後，萬達廣場將沒有重資產項目，完全輕資產化”
■本報記者 王麗新
“中國房地產已經走到供需平衡的拐點，躺著掙錢的高利潤時代已經過去。”萬達集團董事長王健林4月15日在深交所演講時表示，因為中國沒有支持長期不動產投資的金融產品，所以萬達隻能以“售”養“租”。雖然重資產模式還能發展，但難度在加大，要快速擴大規模，就要轉型輕資產，去房地產化。
“我們定瞭一個目標，5年內把萬達擁有的規劃為7000萬平方米的銷售物業消化掉，可能5年以後，萬達廣場將沒有重資產項目瞭。”王健林表示，這意味著5年內萬達商業地產將去房地產化，轉型為一傢商業投資服務企業，類似於酒店管理公司，完全輕資產化。
“生意做得最牛的是拿別人的錢做自己的事”，王健林直言，萬達要在5年之內做到足夠大，徹底排斥掉競爭對手，萬達要挖更寬更深的護城河。
值得註意的是，有接近萬達人士向《證券日報》記者表示，王健林一直對萬達商業的股價表現不甚滿意，此時首次對外剖析萬達輕資產化戰略目標，也有提振股價之意。
“做輕資產為加快發展步伐”
“重資產模式雖然還能發展，但難度在加大。要快速擴大規模，就要轉型輕資產。”王健林如是表示。
事實上，今年1月份萬達已經邁出瞭輕資產化的一步，與4傢投資機構合作，4傢投資機構擬出資240億元用於投資20座萬達廣場，萬達商業隻負責建設和管理。但按照王健林的目標設計，這隻是萬達輕資產化的開始，“做輕資產是為瞭加快發展步伐”。
“今年底萬達開業的廣場將達到135個，規模全球第一，足夠大。”但王健林認為，“對於有近14億人口的中國消費市場來說，我們的規模還是太小，要擴大競爭優勢，必須做得更大。”
不過，從擴張規模角度出發，萬達落地的項目並未全力集中於房價租金高的一、二線城市，反而大有發展中小城市之意台南後壁房貸，這一度讓業內分析師表示不解。
“這是對不動產理解不深，不動產最核心的指標不是房價和單位平方米租金的高低，而是租金回報比。從租金回報比看，一、二線城市項目甚至可能不如三、四線城市項目，因為一、二線城市項目地價更貴、投資更大。”王健林稱，重資產主要看房價，銷售利潤高才能投資，輕資產因為是純投資不銷售，不需關心房價，隻要城區人口夠多，租金回報比合適就可以做。僅從萬達院線的收入數據分析，70%以上的增長來自三、四線城市，而且投資回報率並不低於大城市，這是萬達發展的好機會。
除此之外，王健林也從財務角度算瞭一筆賬。他表示，從財務上看，輕資產回報也很好，兩個輕資產店的管理收入總利潤也相當於一個重資產店。假設一個標準的輕資產店每年租金可以達到1億元，兩個店就是每年2億元租金，萬達可以分到7000萬元租金。一個標準的重資產店平均也是1億元租金，扣除管理成本，再扣掉稅，財務利潤兩者收入基本相當。
值得註意的是，在王健林的輕資產化戰略中，他更看重萬達商業輕資產化後產生的邊際效應。其表示，拿深交所上市的萬達院線來說，它的影城多數開在萬達廣場裡，萬達商業地產發展速度快，院線發展速度就快。萬達廣場數量擴大，還能為萬達做O2O、互聯網金融等帶來更多資源。
5年後將沒有重資產
在王健林的轉型目標中，萬達5年後可能不再有重資產，完全輕資產化。
他表示，萬達的輕資產有兩個戰略目標：一是2020年開業400個至500個萬達廣場；二是2020年萬達商業地產凈利潤的三分之二要來自租賃收入。
王健林稱，原來重資產模式我們給自己定的目標是到2020年開業240個至250個廣場，現在數量將近翻番。“萬達到2025年爭取開業1000個萬達廣場。大傢可能不太敢相信，5年以後萬達一年能開業100個萬達廣場？以萬達現在特別是5年後的執行力，完全可以做到，不信大傢五年後看，我今天的話是否成為現實。”
從近期目標來看，2016年萬達計劃開業50個萬達廣場，其中超過20個是輕資產。2017年以後，萬達將保持每年至少開業50個萬達廣場的速度，其中40個以上是輕資產。
而對於去房地產化方面，王健林稱，如果一個公司凈利潤的三分之二來自於房地產之外，這個公司就不能再叫房地產公司，所以我們也有打算，將來萬達商業地產股份有限公司可能去掉“地產”二字，變成萬達商業投資公司或商業投資管理公司，去房地產化，也將實現萬達商業地產的全面轉型。
“建立輕資產融資渠道”
不得不提的是，若今年26個萬達廣場如期開業，屆時萬達持有物業面積將超過2500萬平方米。此外，萬達現在有9000多萬平方米的土地儲備，其中規劃為持有物業的面積多達2000多萬平方米。對於這樣一傢龐大的商業地產公司，在5年間完成完全輕資產化的轉型，壓力不可謂不大，尤其引入的資金從哪裡來？
“萬達商業地產轉向輕資產，不是大傢想象的那樣忽然華麗轉身，而是一步步做出來的，從建造的成本標準模塊、交鑰匙工程、信息化的商業管理到建立融資管道，已經折騰瞭一年多。”王健林稱。
而關於萬達做輕資產的資金從哪裡來，王健林表示，一是外部管道，二是建立內部融資管道。
王健林透露，從外部管道來看，包括基金、保險等機構投資者，現板橋信貸借款中古車貸款率利試算表信貸年息在已簽訂有約束力的項目25個，如果萬達需要，很快就可以簽百個以上的項目。
而在內部融資渠道的建設上，萬達成立瞭自己的電子商務公司，收購瞭快錢支付公司，這兩傢公司都在做全新的理財產品，下個月就會推出來，采用眾籌方式為萬達廣場輕資產融資。
目前來看，萬達的理財產品真正投向實體，能產生真實回報。“我們計劃每年給投資者6%左右的現金回報，5年或7年把萬達廣場處置，將收益分給投資者。”
王健林為萬達廣場的退出主要設置瞭兩種方式，資本化或賣掉。他表示，中國正在試點REITS，目前好幾個城市在試點，萬達這個理財產品就是準REITS。即使屆時不做REITS，5年後廣場成熟瞭，租金比較高瞭，也能賣個好價錢，出售獲得的收益加上前期每年的現金收益，預期年化收益至少可以達到百分之十幾。
“如果投資者急著用錢，中途想退出，我們也已跟兩個金融改革試驗區談好，設立一個權證交易平臺，也找瞭做市商。買我們的理財產品，一個月以後就可以交易，讓它具有流動性。而且萬達電商、快錢還和投資者約定，在處置廣場時獲取一定收益，這樣萬達金融電商公司也能獲得盈利。萬達的理財產品如果推行成功，就能解決輕資產項目的投資，也許就不用依賴外部投資者瞭。”
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-21/10075996101633694807544.shtml
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